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Das neue Mietrecht

Was muss ich jetzt wissen?

Millionen Mieter müssen sich auf Änderungen im Mietrecht einstellen! CDU/CSU und FDP haben gestern ihr Reformgesetz in den Bundestag eingebracht. Es sieht u. a. Erleichterungen bei energetischen Sanierungen vor.

1. Sanierungen

Bei so genannter energetischer Sanierung (z. B. Dämmung der Hauswand) darf der Mieter die Miete nicht mehr automatisch mindern. Stattdessen muss 3 Monate volle Miete gezahlt werden – auch wenn es zu Einschränkungen beim Wohnen (Lärm oder Ähnliches) kommt. Dauert die Sanierung länger, ist eine Minderung möglich. Dabei gilt: Je größer die Beeinträchtigung, um so höher die Minderung. In Extremfällen kann um 50 Prozent oder sogar mehr gemindert werden.

 Können sich Mieter gegen die Sanierung wehren?

Nein, das ist, anders als bei „herkömmlichen“ Sanierungen, im Vorfeld nicht möglich.

 Darf der Vermieter die Kosten der Sanierung auf die Miete umlegen?

Ja. Der Vermieter darf im Jahr bis zu 11 Prozent der Investitionskosten auf die Miete draufschlagen. Beispiel für ein Haus mit 5 Parteien: Kostet die Dämmung 100 000 Euro, müssen die Mieter davon bis zu 11 000 Euro jährlich tragen. Das macht pro Partei 2200 Euro/Jahr bzw. monatlich 183,34 Euro mehr Miete.

 Muss mir der Vermieter während der Renovierung eine Ersatzwohnung bereitstellen?

Nein, sagt der Mieterbund. Einzige Ausnahme: Die Wohnung ist während der Sanierungsarbeiten komplett unbewohnbar. Dann muss der Vermieter vergleichbaren Ersatzwohnraum bereitstellen – das kann auch ein Hotelzimmer sein.

2. Zahlungsverzug und Räumung

Der Vermieter hat es künftig leichter, bei Zahlungsverzug den Mietvertrag zu kündigen. Wer mit 2 Raten der Mietkaution in Verzug ist (entspricht in der Regel 2 Monaten Rückstand), kann künftig ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden.

Was tue ich, wenn ich meine Miete vorübergehend nicht zahlen kann?

Dann sollte der Mieter sofort den Vermieter informieren, um eine fristlose Kündigung zu verhindern. Es gibt folgende Möglichkeiten, das Problem zu lösen:

 Der Vermieter verringert / erläßt für den Zeitraum die Miete.

Vermieter und Mieter vereinbaren eine spätere Nachzahlung (inkl. Zinsen).

Es wird eine spätere Ratenzahlung vereinbart, die auf die künftige Monatsmiete draufgeschlagen wird.

Können Vermieter Wohnungen jetzt auch schneller räumen lassen?

Das ist künftig immer dann möglich, wenn der Vermieter das Gericht einschaltet – und der Richter den Mieter auffordert, einen Geldbetrag bei Gericht zu hinterlegen. Beispiel: Hat ein Mieter die Mietee gemindert und wird dafür von seinem Vermieter verklagt, kann ein Richter vom Mieter verlangen, den Differenzbetrag auf ein Konto bei Gericht einzuzahlen („Sicherungsanordnung“). Geschieht das nicht, kann der Richter auch ohne Urteil die Räumung der Wohnung anordnen.

3. Eigenbedarf

Wenn Ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, gilt weiterhin eine Sperrfrist von 3 Jahren nach Kauf: Erst nach dieser Zeit kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden und den Mietvertrag kündigen. In einigen Städten ist die Sperrfrist noch länger.

Neu ist: Gehört das Mietshaus einer Gesellschaft aus mehreren Eigentümern – und werden die Mietwohnungen dann in Eigentumswohnungen umgewandelt – können die Mieter ebenfalls mindestens 3 Jahre weiter in ihren Wohnungen wohnen.

4.  Wie kann die Miete gemindert werden?

Künftig sollen Mietminderungen bei Gebäudesanierungen aus energetischen Gründen nicht mehr möglich sein.

Im und am Haus nistende Tauben: 10 %

Oberlichter der Fenster lassen sich nicht öffnen: 10 %

Maximale Raumtemperatur 17 bis 18 Grad Celsius wegen mangelhafter Heizung: 13%

Balkon wegen streunender Katzen nicht benutzbar: 15%

Abwasser aus einer oben gelegenen Nachbarschaftswohnung fließt in die Toilette: 20%

Zigaretten- und Essensgerüche aus der Nachbarwohnung wegen mangelhafter Abdichtung: 20%

Einziges Bad oder Dusche funktionieren nicht: 33%

Toilette und Küche nicht benutzbar: 50%

Ständige Durchfeuchtung der Wohnung und Rattenbefall: 100%

Heizungsausfall im Winter: 100%

Defekte Hauseingangstür: 3%

Defekte Gegensprechanlage: 3 bis 6%

Keller wird nach Regenfällen feucht: 5%

Doppelfenster sind unklar und undicht: 6%

Abblätternde Farbe und Verschmierungen im Treppenhaus: 10% Mietminderung;

Ein Bordell im Haus (mit Leuchtreklame): 10%

4. Was bedeutet das Eigenbedarfs-Urteil für mich?

Es gibt aktuell noch eine Einschränkung der Mieterrechte: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Mittwoch entschieden, dass Wohnungseigentümer eine Mietwohnung wegen Eigenbedarfs auch dann kündigen dürfen, wenn sie die Wohnung ausschließlich für berufliche Zwecke nutzen wollen.

Berufliche Zwecke seien nicht geringer zu bewerten als ein Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Damit wurden die Rechte von Wohnungsbesitzern gestärkt. Aber was bedeutet das höchstrichterliche Urteil für Mieter? Zunächst: Es handelt sich um ein Grundsatzurteil, also müssen sich andere Instanzen daran halten.

Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind weiterhin nur zulässig, wenn sie für den Mieter keine unzulässige Härte bedeuten, also wenn zum Beispiel eine vergleichbare Ersatzwohnung unzumutbar teuer wäre.