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III.   Das Neue Mietrechung und die Mietkaution

Die Kaution wird nunmehr in den §§ 551 sowie 566 a BGB geregelt.

Grundlegende Regelungen enthält § 551 BGB Wie schon bislang, so kann der Vermieter auch nach neuem Recht lediglich den dreifachen Betrag einer Monatsmiete vom Mieter als Kaution verlangen. Neu ist, daß in jedem Falle nur die Nettomiete, d.h. die Miete ohne den Nebenkostenanteil, als Berechnungsgrundlage für die Kautionshöhe dient. Ob die Nebenkosten als Pauschale oder aber als Vorauszahlung gesondert ausgewiesen sind, ist unerheblich. Fraglich ist, wie bei einem einheitlichen Mietzins, in den ein Nebenkostenanteil eingerechnet wurde, zu verfahren ist. Der Gesetzestext ist hier nicht einheitlich. Da die Neufassung der Vorschrift aber den Mieter umfassender schützen will als dies bislang der Fall war, ist wohl davon auszugehen, dass der Nebenkostenanteil bei der Berechnung der Kautionshöhe aus dem Gesamtmietpreis herausgerechnet werden muss.

Ist die Kaution in Geld zu leisten, so hat der Mieter ein Recht darauf, in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten, wobei die erste Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Das ist der Zeitpunkt, zu dem die Mietsache nach den vertraglichen Vereinbarungen dem Mieter überlassen werden soll. Leistet er dann nicht, hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht und kann die Übergabe der Wohnung verweigern, bis der Mieter im Austausch die erste Kautionsrate bezahlt.

Überlassenes Geld muss der Vermieter bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Parteien können selbstverständlich auch eine andere Anlageform vereinbaren. Jedenfalls muss die überlassene Kaution aber getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Erträge, d.h. in der Regel die Zinsen, stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Der Mieter hat also kein Recht darauf, die Erträge vor Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter heraus zu verlangen. Im übrigen ist zu beachten, dass der Vermieter von Studenten- oder Jugendwohnheimen nicht verpflichtet ist die Sicherheit zu verzinsen.

Wird kein Geld geleistet, sondern – was möglich ist – eine andere Sicherheit (z.B. Mietbürgschaft), so ist der Vermieter selbstverständlich ebenfalls nicht zur Verzinsung verpflichtet.

Eine Vereinbarung der Parteien, die von den vorstehend erläuterten Bestimmungen abweicht, ist immer unwirksam, d. h. auch dann, wenn sich der Mieter ausdrücklich damit einverstanden erklärt hat.

Eine weitere Neuregelung enthält § 566 BGB. Die Vorschrift greift ein, wenn vermieteter Wohnraum, für den vom Mieter Kaution geleistet wurde, vom Vermieter veräußert wird. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt die Vorschrift über § 578 BGB. Zunächst gilt die Vorschrift im Gegensatz zu der alten Regelung in § 572 BGB a. F.  nur noch für Wohnraummiete. Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten aus der Stellung der Mietsicherheit ein. Neu ist weiterhin, dass die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses den Erwerber auch dann trifft, wenn er die Kaution vom ursprünglichen Vermieter nicht erhalten hat. Der Mieter kann sich demnach immer an den Erwerber halten. Er hat allerdings zusätzlich die Möglichkeit, die Kaution vom ehemaligen Vermieter heraus zu verlangen. Das gilt auch dann, wenn dieser die Kaution an den Erwerber übergeben hat.